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Ventajas y desventajas de tomar un crédito hipotecario UVA

Un fuerte aumento de la tasa inflación, una suba del desempleo, la posibilidad de que aumente el precio de las propiedades, el valor de la cuota mensual y la tasa de interés son los aspectos que más preocupan a la hora de tomar un préstamo.

El anuncio del lanzamiento de nuevos Créditos Hipotecarios UVA indexados por la inflación con cuotas iniciales más accesibles para la clase media, ha generado una importante reactivación del mercado de hipotecas. Estas líneas ofrecidas por los bancos están ajustadas por la llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que varia entre el 3,5% y 7% para clientes, según cada banco.

El nuevo sistema imita al modelo chileno, que comenzó hace 40 años, y tiene un fuerte potencial porque la cuota inicial equivale a menos de un tercio de la que le correspondería a un crédito a tasa fija en el sistema tradicional y se asimila al valor de un alquiler. En todos los casos, hay que tener ingresos demostrables; esto es, o bien un recibo de sueldo o estar inscripto en la AFIP como monotributista o autónomo.

Ante esta situación, la gran pregunta es si conviene o no tomar un crédito hipotecario en UVA entre 15 y 30 años de plazo. Un fuerte aumento de la tasa inflación, una suba del desempleo, la posibilidad que aumente el precio de las propiedades, el valor de la cuota mensual y la tasa de interés son los aspectos que más preocupan a la hora de tomar un crédito hipotecario.

¿Conviene o no tomar un crédito hipotecario en UVA?

Entre las ventajas que destacan los expertos bancarios consultados por Infobae podemos citar:

  1. El crédito hipotecario UVA tiene cuota inicial que en algunos casos llega a ser un tercio del crédito hipotecario tradicional. Por cada ARS 1.000.000 el tomador de un crédito UVA paga una cuota inicial que, según el banco y el plazo, se ubica en promedio entre los ARS 5.500 en los bancos públicos y entre ARS  6.500 y ARS  8.000 en los bancos privados. En tanto, quien haya optado por un crédito a tasa fija deberá afrontar un pago mensual que se ubica entre ARS 14.000 y ARS 18.000, según el tipo de banco.
  2. Tiene un acceso más fácil que un crédito hipotecario tradicional. Una cuota mensual más baja que el crédito hipotecario tradicional permite al tomador del crédito a acceder a un monto más alto con menores ingresos. Esto se debe a que la cuota mensual del crédito no puede superar 25% del salario. Como ejemplo, los ingresos requeridos por un monto de ARS 1.000.000 son unos ARS 25.000 mensuales en tanto que por los préstamos tradicionales a tasa fija necesitaría ingresos por unos ARS 45.000.
  3. Se puede ahorrar hasta 10% en los primeros tres años si baja la inflación. Esto se debe a que al pagar una tasa más baja que la de un crédito tradicional le da la posibilidad a quien accede a un crédito UVA a quedarse con la diferencia de lo que pagaría en una financiación a tasa fija. La persona que accede a un crédito con una cuota de unos ARS 5.500 mensuales en un banco público a 30 días puede ahorrar entre 40% y 50% de lo que tendría que pagar por un crédito a tasa fija.
  4. Para los casos en los que la inflación supere en más de 10 puntos al salario, los créditos UVA incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo. Si el salario va a la par de la inflación, la cuota y el capital mantendrán siempre la misma proporción con el sueldo a lo largo de toda la vida del crédito.
  5. Los créditos están orientados básicamente a las cuentas sueldos ya que el objetivo de los bancos es fidelizar y ganar nuevos clientes, por lo tanto, los trabajadores en relación de dependencia corren con ventaja a la hora de acceder a este tipo de créditos.

Entre las desventajas podemos citar:

  1. El valor de cada cuota y del capital se actualiza con la inflación. Esa es la principal desventaja de este tipo de crédito UVA frente al tradicional de tasa fija. El tomador de crédito debe tener en cuenta que en algunos años su salario podría subir menos que la inflación. En este caso, habrá dos efectos. El primero de ellos: su cuota que se mide en una unidad llamada UVA se actualizará con los nuevos precios y empezará a representar una mayor parte de sus ingresos mensuales. El segundo efecto: el capital adeudado también se ajustará y exigirá ser cancelado con una mayor cantidad de salarios que en el momento inicial.
  2. Ningún banco le presta al solicitante del crédito el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto hay que disponer entre 25% y 30% del valor de la propiedad como un ahorro previo y también hay que disponer de un dinero extra para los gastos de escrituración y eventual comisión de la inmobiliaria.
  3. Cuánto más largo es el plazo del crédito, menos años puede tener como máximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crédito esté cancelado a los 65 años de la persona.
El gran interrogante es saber si con las actuales condiciones económicas vale la pena afrontar este costo mayor, que impone la tasa fija, en tres años en los que la inflación puede ser menor o algo más parecida al resto de los países de la región. El otro suceso que hay que tener en consideración es saber en los próximos 20 a 30 años si la suba de precios superará al salario y se vuelva interminable la cancelación de un préstamo UVA o si el salario superará a la inflación por lo que sería muy conveniente en este caso tomar un crédito UVA.

En los últimos 17 años en Argentina se consolidó la preferencia de endeudarse a tasa fija en lugar de la tasa variable que se aplica con las UVA. "El principal enemigo es el miedo a la indexación ya que muchos temen que el ajuste de las cuotas haga impagable el crédito y el sueño ser propietario se convierta en un problema en el futuro. Por esta razón, el candidato ideal para estos créditos es un inquilino, porque hoy ya le están ajustando el alquiler por inflación cada seis o doce meses.

"Lo primero que hay que ver es el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota" comenta Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios. "Esas tasas, por las cuales se indexan parte de las cuotas ya que el capital se ajusta por inflación oscilan entre 3,5% y 7% y también se debe evaluar el tiempo de reacción del banco, el monto máximo, el plazo, los requisitos que se exigen, cómo se computa el ingreso familiar y los servicios adicionales que el deudor debe adquirir a cambio del crédito".

Al momento de tomar la decisión de tomar este tipo de créditos hay que considerar varios aspectos como: los gastos de escribanía que cobra cada banco y los gastos de gestión del crédito. Se aconseja comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en dos o más bancos y luego de la precalificación salir a buscar la propiedad y la reserva. Luego hay que entregar al banco una serie de papeles para lograr la aprobación del crédito. Entre estos el reglamento de propiedad y el plano de subdivisión de la propiedad en caso de un departamento y la fotocopia del título de propiedad del mismo. Recién después de estos trámites el banco envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad y luego se hace la asignación del escribano -por parte del banco- y el trámite de la hipoteca.

En la actualidad, el problema es la demora de los bancos entre que les llega la solicitud del crédito y su liquidación, una tarea que puede demorar entre 30 y 45 días o hasta 90 días. Lo más aconsejable, de acuerdo a los expertos inmobiliarios, es apostar en varias direcciones. Los bancos públicos ofrecen las tasas y cuotas mensuales más bajas. Pero las exigencias y los requisitos son mayores.

El día que se efectúe la compra del departamento uno sabrá la cantidad de UVA a la que equivale el monto total y también en cada cuota. La cantidad de UVA que uno pagará por mes se mantendrá constante durante todo el préstamo y para calcular fácilmente el monto la cuota el Banco Central publica el valor de la UVA. Por ejemplo, un préstamo de ARS 1.000.000, equivale a hoy unas 71.000 UVA al considerar el valor de la UVA al 31/03/2016 a ARS 14,05.

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