El concepto de “stand-by” se refiere a un estatus de espera o reposo, diferente a estar prendido o activo y distinto, también, a estar completamente apagado.
Concretamente es estar alerta, expectante a que pase algo que justifique arrancar o defina su parada.
Durante décadas, los argentinos nos hemos inclinado por “los ladrillos” como alternativa de ahorro e inversión.
La falta de desarrollo de un mercado de capitales sólido y creciente simplificó la oferta de instrumentos financieros en los plazos fijos y fondos de inversión, para la mayoría, de quienes atesoran moneda local, o a la compra de dólares para dejarlos dormir el sueño de los inocentes en cajas de seguridad y colchones.
En pos de mantener el poder adquisitivo de los ahorros en tiempos de inflación, incertidumbre cambiaria o corridas bancarias los inversores locales encontraron, principalmente, en los departamentos en propiedad horizontal una alternativa para preservar esos consumos postergados.
Sin embargo, en esta nueva etapa de sinceramiento en los precios relativos de los bienes y servicios es recomendable considerar cuestiones que en el pasado tenían mínimo impacto y que en el presente podrían tener impactos significativos en el valor de estos activos.
En el caso de inmuebles en construcción o proyectos “en el pozo” se han producido distorsiones en los costos que afectan a los proyectos, principalmente a aquellos que se encuentran en avances intermedios.
Quienes han vendido departamentos en construcción a precio fijo en dólares se enfrentan a un mercado en el que los costos en moneda dura se incrementaron en un 35% en promedio, en consecuencia esa diferencia afecta directamente a la rentabilidad del negocio, incluso, por la magnitud de la variación podría volverlo deficitario.
Por otro lado, quienes pactaron el precio de las unidades en pesos ajustados por algún índice de variación de costos, por ejemplo el de la Cámara Argentina de la Construcción, han observado un incremento en dólares, entre diciembre y abril, de la misma magnitud 35%, solo que en este caso quienes deben afrontarlos son los compradores.
En ambos casos, vender a un tercio de lo previsto o pagar un tercio más por una propiedad en construcción podría hacer que la operación quede fuera de los precios de mercado.
Por estas razones muchos proyectos a iniciarse se encuentran demorados a la espera de la estabilidad en los precios de materiales y jornales, otros que están en etapas tempranas de construcción se han paralizado corriendo la misma suerte, mientras los que están más avanzados se debaten entre las negociaciones y la aceptación por parte de constructores y compradores de pagar más de lo previsto y/o ganar menos.
Mientras tanto, en el caso de propiedades terminadas, nuevas o usadas, el panorama también es complejo.
El aumento exponencial en los costos de mantenimiento, expensas, impuestos y servicios hace que la espera por vender o alquilar sea demasiado onerosa.
En la Ciudad de Buenos Aires, los propietarios e inquilinos tuvieron que destinar, en promedio, $114.000 en el mes de marzo para los gastos de mantenimiento del edificio, lo que representa un alza interanual del 210% mientras que en la provincia de Buenos Aires, esta variación fue de un 261%.
Por el lado de los impuestos a los bienes inmuebles se han actualizado las valuaciones de las propiedades, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires, incrementando el importe de los tributos hasta casi un 300%.
Los ajustes tarifarios en agua, gas y luz, por más que se hayan postergado las actualizaciones por inflación mensuales, han sufrido actualizaciones similares a las de los tributos.
Con respecto a la demanda, los compradores están expectantes, a pesar de los consejos de los profesionales inmobiliarios que sugieren que “los precios han tocado un piso”, entendiendo que los ajustes económicos inevitablemente impactarán, tanto en la cantidad como en el poder de compra de los interesados.
Mientras que construir es cada vez más caro en dólares y mantener una propiedad a la espera de una operación inmobiliaria se ha vuelto sumamente costoso el mercado camina por un terreno fangoso en el que, compradores y vendedores se sienten temerosos de dar el paso para cerrar un trato.
Solo por necesidad u oportunidad se definen los negocios, siendo menos frecuentes las operaciones típicas de un pasado reciente en el que comerciantes, industriales, productores o profesionales independientes se embarcaban a comprar inmuebles como instrumento financiero para el ahorro o inversión.
Los bienes raíces, por el momento, han dejado de ser activos líquidos y sus valores también se encuentran dentro de la brutal pelea por la recomposición de precios relativos.
Recién una vez encaminada esta cuestión, tal vez, se pueda salir de esta espera a que pase algo, o stand-by, para dar inicio a un nuevo ciclo de la inversión privada en bienes raíces.
Artículo escrito el 21 de Mayo de 2024 por Gustavo Ammaturo, quein nos acompañó en FinGurú desde sus inicios y a quien vamos a extrañar cada dia.
Comentarios