7/11/2023 - Tecnología e Innovación

El futuro de la tokenización y el crowdfunding inmobiliario en el medio de la crisis argentina

Por Martín Toledano

Imagen de portada
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La tokenización y el crowdfunding están reinventando la financiación y propiedad de proyectos inmobiliarios en Argentina y el mundo, generando una interesante fusión de oportunidades y desafíos.

La tokenización es el proceso de convertir derechos sobre un activo o propiedad en tokens digitales transaccionables en una blockchain, ha encontrado varias aplicaciones prometedoras en el sector inmobiliario. Cuando se combina con el crowdfunding, que es una metodología de financiamiento colectivo, donde varios individuos aportan pequeños montos de capital para apoyar una iniciativa, permite a los inversores reunir capital de manera eficiente para los proyectos, brindando una alternativa innovadora a los métodos tradicionales de financiamiento.

Una de las ventajas significativas de la tokenización y el crowdfunding en el sector inmobiliario es la democratización del acceso a oportunidades de inversión. Tradicionalmente, invertir en bienes raíces ha sido un juego de grandes jugadores debido a las barreras de entrada financieras. Sin embargo, al dividir un activo inmobiliario en tokens, por ejemplo a 100 dólares, se reduce significativamente el costo de entrada, permitiendo a una amplia gama de inversores participar en proyectos inmobiliarios lucrativos.

Esto es sumamente importante a la hora de que pequeños inversores, tengan opciones interesantes, modernas  y lucrativas, cuando en medio de la crisis argentina, hay muy pocas oportunidades certeras de invertir poco dinero o ahorros, para no ser desperdiciadas por la inflación.

Asimismo, la tokenización aporta transparencia y liquidez al mercado inmobiliario. Los tokens, respaldados por activos reales y registrados en una blockchain, ofrecen una trazabilidad completa de las transacciones y la propiedad. Esto reduce las posibilidades de fraude y facilita la compra-venta de fracciones de propiedad, contribuyendo a un mercado más líquido y transparente.

Sin embargo, también hay desafíos y consideraciones regulatorias que deben tenerse en cuenta. En Argentina, la regulación de las criptomonedas y los activos tokenizados aún está en desarrollo. Si bien se están realizando esfuerzos para establecer un marco regulatorio claro, la falta de regulaciones específicas puede presentar un desafío e inseguridad para los inversores y los emprendedores.

La innovación en la tokenización y el crowdfunding está impulsada en parte por la adopción de tecnologías de blockchain. Esta tecnología no solo facilita la tokenización de activos, sino que también proporciona una plataforma segura y transparente para la recaudación de fondos. El blockchain garantiza que todas las transacciones sean inmutables y verificables, lo que es crucial para la confianza en el ecosistema.

Tokenización de la Propiedad vs Financiamiento

Cuando se tokeniza la propiedad de un inmueble, los inversores adquieren tokens que representan una fracción de la propiedad del inmueble. Por otro lado, cuando se tokeniza el financiamiento para construir un inmueble, remoderlo, o explotarlo comercialmente, los inversores adquieren tokens que representan una fracción de los fondos necesarios para el proyecto, y pueden recibir retornos basados en los ingresos generados por el inmueble una vez construido, vendido o comercializado.

En la tokenización que involucra financiamiento para construir, los retornos para los inversores pueden venir de los ingresos generados por el alquiler o venta del inmueble. En la tokenización de la propiedad (de difícil o nula implementación actual en la Argentina), los retornos pueden venir de la apreciación del valor del inmueble y/o los ingresos generados por alquileres.

Marco Legal General

La Ley N° 27.349 regula los "Sistemas de Financiamiento Colectivo" o Crowdfunding en Argentina, con el objetivo de fomentar los canales de financiamiento para proyectos emprendedores.

En cuanto a la tokenización, el marco legal en Argentina aún está en evolución. La creación de un token no genera vínculo jurídico explicito, ni garantiza u otorga derechos u obligaciones normales. Para que exista un vínculo jurídico debe haber un contrato que lo garantice. O un “smart contract” en la blockchain, respaldado por un contrato privado en papel o realizado ante Escribano. Además, quien realice la tokenización y ponga a disposición del público las representaciones digitales de valores puede incurrir en una oferta pública de valores negociables sin autorización por parte de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Tokenización y Crowdfunding en el Marco de la CNV

La Ley N° 27.349 también otorga a la CNV la autoridad de fiscalización en los casos que se recurra al mercado de capitales para el crowdfunding. Este organismo tiene las facultades para reglamentar los requisitos que deben cumplir los proyectos que se financien de esta manera.

La CNV desempeña un papel crucial en la regulación de los activos financieros en Argentina. La inscripción (o no) en la CNV es una consideración importante para los proyectos de tokenización y crowdfunding. La inscripción puede proporcionar una capa adicional de legitimidad y confianza, aunque también puede implicar un proceso burocrático y costoso.

Tratamiento Fiscal

Las leyes N° 27.430 y N° 27.541 podrían tener implicancias en el tratamiento fiscal de los tokens inmobiliarios en Argentina, según los detalles de modificación de leyes impositivas y la Ley de Solidaridad Social y Reactivación Productiva en el Marco de la Emergencia Pública.

En un dictamen de 2022, la AFIP argentina interpreta que los criptoactivos no se alinean con los bienes inmateriales mencionados en la Ley N° 23.966, artículo 19 m), ya que representan diferentes facetas de la propiedad intelectual y beneficios para el avance social. Las criptomonedas son vistas por el Fisco como una nueva clase de activo financiero no tradicional, fundamentado en la tecnología blockchain, que esencialmente encapsula un derecho sobre una suma de dinero específica.

La AFIP sugiere que las criptomonedas pueden clasificarse como títulos valores dado que poseen características clave similares, como estar registradas en una blockchain, ser bienes homogéneos y fungibles según el artículo 232 del Código Civil y Comercial, emitirse o agruparse en series, y tener la capacidad de ser transadas de manera generalizada e impersonal en mercados financieros. Concluyendo, el Fisco determinó que las criptomonedas son activos financieros sujetos al impuesto sobre los bienes personales según lo estipulado en los artículos 19 inciso j) y 22 inciso h) de la Ley.

En cuanto al Impuesto a las Ganancias, consultores señalan que todas las ganancias que se obtienen por la venta de criptomonedas o criptoactivos, están alcanzadas.

Proyectos de Leyes de regulación sobre Criptoactivos

Se están impulsando varios proyectos de leyes que hacen referencia a las transacciones y operaciones civiles y comerciales de criptoactivos, lo que podría incluir la tokenización de activos inmobiliarios y el crowdfunding basado en blockchain en un futuro cercano.

Sería beneficioso un marco regulatorio claro y flexible, para poder generar y ofrecer públicamente los activos tokenizados, así como la herramienta jurídica utilizada para vincular el token con el bien o la cosa que se pretende tokenizar, y su inscripción en los registros de propiedad respectivos.

Estos aspectos normativos pueden tener un impacto significativo en la forma en que se desarrollan, se financian y se participa en proyectos inmobiliarios tokenizados y financiados colectivamente en Argentina.

Escenarios y perspectivas

Las perspectivas futuras para la tokenización y el crowdfunding de proyectos inmobiliarios en Argentina son prometedoras, pero dependen en gran medida del desarrollo de un marco regulatorio sólido. La regulación adecuada protegerá a los inversores, facilitará el cumplimiento por parte de los emprendedores y fomentará la innovación en el sector.

En resumen, la tokenización y el crowdfunding representan una evolución excitante en la financiación y propiedad de proyectos inmobiliarios en Argentina. Ofrecen numerosas ventajas en términos de accesibilidad, transparencia y liquidez, aunque también presentan desafíos regulatorios que deben ser abordados para asegurar su éxito y adopción a largo plazo.

Con la tecnología blockchain como facilitador, y con una regulación adecuada, la tokenización y el crowdfunding tienen el potencial de revolucionar el mercado inmobiliario argentino, proporcionando oportunidades de inversión inclusivas y eficientes. Sin embargo, es crucial que los stakeholders del sector continúen colaborando con los reguladores para desarrollar un marco que fomente la innovación mientras protege los intereses de los inversores y promueve la integridad del mercado.

A modo de corolario, se subraya la relevancia que posee para los pequeños inversores el descubrimiento de opciones innovadoras y provechosas, especialmente en el seno de la crisis argentina. Frente a las escasas oportunidades confiables para invertir pequeñas cantidades de dinero o ahorros sin ser consumidos por la inflación, se invita a actuar con decisión para identificar y capitalizar estas opciones de tokenización y  crowdfunding.

Martín Toledano

* Abogado (UCA-Argentina), MBA (UComillas-España), y consultor con amplia experiencia en criptoactivos, blockchain, transporte, certificaciones y administración de proyectos. email: contacto@mtoledano.info

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Abogado (UCA-Argentina), MBA (UComillas-España), y consultor con amplia experiencia en criptoactivos, blockchain, transporte, certificaciones y administración de proyectos.

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