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Agosto 14, 2017

Conocé los secretos de los grandes inversores

¿Cómo hacen los inversores para obtener una rentabilidad sostenida en el tiempo?

En Argentina estamos acostumbrados a invertir en inmuebles. Por un lado, quedó una huella con la crisis financiera del 2001/2002 y la pesificación de los depósitos que impulsó el mercado de inversión inmobiliaria como nunca antes. Pero también es algo cultural que viene de generación en generación, donde el ladrillo ocupa en nuestro inconsciente un espacio que significa seguridad. Esto pasa en Argentina, pero también en muchos países del mundo. En general, los administradores de patrimonios de familias acaudaladas construyen portafolios de inversión por medio de Gestoras de inversión inmobiliarias donde los inmuebles tienen una buena participación.

De estas gestoras se puede aprender mucho, porque no adquieren este tipo de activos para conservar valor, lo hacen para lograr un sólido rendimiento sostenido en el tiempo. Veamos cómo piensan y actúan los grandes fondos y gestoras de fondos que se dedican a invertir millones de dólares en inmuebles.

En principio se requiere evaluar apropiadamente y seleccionar cuál es el mejor mercado (país, ciudad y barrio), el tipo de activo (inmueble residencial, oficinas, retail, tierras urbanas, etc.) y la clase de activo (A, B y C). Es muy importante estar dispuesto a trasladarse de un mercado a otro cuando la tasa de rentabilidad tiende a bajar pues está comprobado que es muy difícil que el éxito obtenido en el pasado reciente en un mercado y en una clase de activo, se pueda repetir de la misma manera en un futuro cercano.

Es fundamental entender la normativa legal, las regulaciones en cuanto al ingreso y egreso de divisas de los mercados, el acceso a la financiación y hasta los aspectos impositivos y sucesorios, ya que pueden determinar el éxito o el fracaso de una inversión.

Es clave establecer qué riesgo estamos dispuestos a asumir -el llamado perfil de riesgo- para poder linkearlo con el riesgo de los distintos mercados y tipo y clases de activos. Cuando se elige un mercado y una clase y tipo de activo en el ciclo adecuado, los riesgos de pérdida de capital son prácticamente nulos, la incógnita allí residirá en la incertidumbre sobre los futuros flujos de fondos, tanto ingreso como egresos y la tasa de recuperación de valor durante la tenencia del activo.

También se requiere evaluar, seleccionar y negociar gran cantidad de activos para elegir cuál adquirir, es decir, aquellos que generen el mayor beneficio presente (descuento de valor de mercado al momento de la compra) y futuro (ingresos netos por alquiler y tasa de recuperacion de valor).

Siempre es necesario estimar y proyectar los rendimientos que pueden generar cada uno de ellos, tomando como base las siguientes variables:

a) Descuento en el momento de la compra: Para entenderlo bien, hay que comprar por debajo del valor de mercado. Y para lograr conseguir descuentos del orden del 15/20% en relación al valor actual de un activo, se requiere operar en forma sofisticada, teniendo acceso a adquirir activos en bancos, subastas, administradores concursales, abogados que manejan juicios de divorcio y financiando a desarrolladores en la etapa de planeamiento, no en el lanzamiento de la pre-construcción (pozo). Al mismo tiempo, es necesario estimar e incluir los costos que implica dejar los bienes en condiciones para su posterior venta o para alquilarlos en caso de requerir rehabilitarlo.

b) Proyectar la rentabilidad futura por recuperación de valor: Al ingresar en mercados que han sufrido grandes bajas, es clave proyectar la tasa anual de recuperación de valor considerando el cuál será el valor y el tiempo necesario para lograrlo.

c) Proyectar la rentabilidad futura por los ingresos de alquileres: Para el caso de activos que se mantendrán en cartera, esta estimación es muy importante. Se debe analizar cuáles son los valores actuales de alquileres de activos comparables y el plazo en que el activo puede ser alquilado en función a los niveles de vacancia actuales definiendo el precio adecuado.
Con estas 3 variables se define la rentabilidad estimada total y la estrategia de salida (venta) más conveniente del activo. Su combinación y el plazo que se estima mantener el activo en cartera, definirá la rentabilidad anual que se considera obtener.


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En cuanto a la definición de la estrategia de salida del activo, se recomienda separar el beneficio (descuento) obtenido en la adquisición, del que se obtendrá por la apreciación de valor y por los ingresos de alquiler.

Se sugiere adoptar 3 posibles estrategias de salida (venta):

a) Venta rápida (dentro del año) si la tasa neta de recuperación del activo más la tasa de rendimiento por alquiler están por debajo de la rentabilidad anual esperada.

b) Venta a corto plazo (1 a 2 años), si la tasa neta de recuperación de valor del activo más la tasa de alquiler superan la rentabilidad anual esperada y se estima que estas tasas se reduzcan en el corto/mediano plazo.

c) Venta a mediano plazo (3 a 5 años), si la tasa de recuperación de valor del activo más la tasa de alquiler superan la rentabilidad anual esperada y se estima que estas tasas se mantengan y/o incrementen en el corto o mediano plazo.

El punto final es la gestión eficiente de la administración del activo que incluye, entre otras las inspecciones técnicas y legales de los activos, sus tasaciones, las estimaciones de costos y plazos en las reparaciones iniciales, el cálculo de los niveles de morosidad, la velocidad de respuesta a inquilinos y el cumplimiento de los pagos al día de todas las obligaciones que genera el activo (impuestos, seguros, expensas, comisiones, honorarios de administración, etc.).

También se incluye en este nivel la gestión legal, impositiva, financiera, contable, comercial, el seguimiento y comparación de los resultados obtenidos versus los proyectados de la inversión y el cumplimiento de las estrategias de salida (venta) prefijadas de los activos.

Cada día que pasa que un activo no está en condiciones de venderse o alquilarse o está en condiciones y no se genera la operación, se produce una pérdida de rendimiento en la inversión.

Con esta metodología es posible lograr rendimientos superiores al 10% anual en forma sostenida sin apalancamiento. Si a esta tasa le aplicamos más del 50% de financiación en países como España y Estados Unidos, el rendimiento se puede duplicar y hasta triplicar.

Muchas personas piensan que invierten en inmuebles cuando en realidad lo que han hecho es adquirir un inmueble. Sólo una gestión activa con una adecuada planificación y administración le permitirá obtener resultados consistentes a largo plazo para su inversión inmobiliaria. De lo contrario, compre la propiedad que quiera, sin pensar en su precio y disfrútela sin culpa. Ya tendrá tiempo para invertir adecuadamente.

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