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Abril 06, 2021

Desarrollos Inmobiliarios: Conocé las novedades tributarias que rigen para estas inversiones

Yanina Beade

Los principales aspectos del Incentivo a la Construcción, Blanqueo, Beneficios Impositivos y Ley de Registración de Contratos de Locación en AFIP.

El 12 de marzo de 2021, se publicó en el Boletín Oficial, la ley N°27613; donde se establece un Régimen de Incentivo a la Construcción incluyendo Blanqueo y Beneficios Impositivos. En el mismo se busca implementar un Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de la República Argentina.

El beneficio consiste en eximir del Impuesto sobre los Bienes Personales el valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive, en la República Argentina. Esta exención se aplica desde el período fiscal en que se realiza la inversión hasta el período fiscal en que:

  1. se finaliza el proyecto;
  2. se adjudica;
  3. se enajena el derecho y/o participación, lo que ocurra en primer lugar.

Sin embargo, en todos los casos, el plazo máximo fijado por la ley es de 2 períodos fiscales.

Además se podrá computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios, el que se ajustará a las siguientes condiciones, dependiendo de las fechas:

Además, se permite el diferimiento del Impuesto Transferencia de Inmueble (ITI) o Impuesto a las Ganancias que corresponda por la transferencia y/o enajenación de inmuebles o derechos sobre inmuebles por parte de sus titulares a los sujetos-empresa (sociedades, fideicomisos, empresas unipersonales, asociaciones, mutuales, cooperativas, fundaciones y fondos comunes de inversión, realizados desde el 12/3/2021 hasta el 31/12/2022).

Así mismo, el programa de reactivación de la construcción, propone un Blanqueo donde se exteriorice la tenencia de moneda, nacional y/o extranjera que se encuentre en el país o en el exterior; donde estos fondos deberán depositarse en una entidad financiera mediante la “Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina” (CECON.Ar).

Se dispone un impuesto especial que se determinará sobre el valor de la tenencia que se declare, expresada en moneda nacional al momento de ingreso a la cuenta especial, conforme las siguientes alícuotas:

Para el ingreso de este impuesto, se considera la valuación de la moneda extranjera, el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina que corresponda a la fecha de su ingreso a la cuenta especial allí mencionada.

Otros beneficios previstos en esta ley son:

  • Los sujetos no estarán obligados a informar a la AFIP fecha de compra ni origen de los fondos con que fueron adquiridas las tenencias que se exteriorizan.
  • No se aplica la figura del incremento patrimonial no justificado.
  • Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas.
  • Se exime de los impuestos que se hubieran omitido declarar.

En cuanto al alcance de los beneficios, la normativa prevé que la declaración efectuada por las sociedades de personas libera del Impuesto a las Ganancias correspondiente a los socios en proporción a la materia imponible que les sea atribuible, lo mismo ocurre con los fideicomisos en los que el fiduciante posea la calidad de beneficiario; y todas aquellas personas humanas y sucesiones indivisas respecto de las obligaciones fiscales a las empresas unipersonales de las que sean o hubieran sido titulares.

Otra de las novedades a nivel Inmobiliario es el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles, en la página de AFIP, mediante el servicio RELI-CONTRIBUYENTE (Ley 27.551) que comenzó a regir el 1º de marzo de 2021.

En este régimen, los contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación. Si bien no son sujetos obligados, la normativa contempla la posibilidad que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes. El régimen también prevé que los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios, puedan informar en forma voluntaria un contrato.

Si bien, a simple lectura resultaría sencillo; son muchas las dudas que generó este tema y los resultados son:

¿Cuándo entra en vigencia? El régimen entra en vigencia a partir del 1° de marzo. Los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

¿Qué contratos están alcanzados? Los contratos alcanzados por el Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles son:

  • Locaciones de bienes inmuebles urbanos
  • Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales
  • Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares
  • Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

¿Cuándo debe informarse una operación? El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.

Por su parte, en el caso de aquellos contratos celebrados donde intervengan intermediarios, estos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores. En el caso de un condominio, la registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condominos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

Es importante destacar que se habrá sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles; asi como cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. El sistema para las comunicaciones judiciales estará disponible a partir del 15 de abril de 2021.

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