A tokenização e o crowdfunding estão reinventando o financiamento e propriedade de projetos imobiliários na Argentina e no mundo, gerando uma interessante fusão de oportunidades e desafios.
A tokenização é o processo de converter direitos sobre um ativo ou propriedade em tokens digitais transacionáveis em uma blockchain, encontrou várias aplicações promissoras no setor imobiliário. Quando combinado com o crowdfunding, que é uma metodologia de financiamento coletivo, onde vários indivíduos trazem pequenas quantias de capital para apoiar uma iniciativa, permite aos investidores reunir capital de forma eficiente para os projetos, oferecendo uma alternativa inovadora aos métodos tradicionais de financiamento.Uma das vantagens significativas da tokenização e do crowdfunding no setor imobiliário é a democratização do acesso a oportunidades de investimento. Tradicionalmente, investir em bens raízes tem sido um jogo de grandes jogadores devido às barreiras de entrada financeiras. No entanto, ao dividir um ativo imobiliário em Tokens, por exemplo a 100 dólares, reduz significativamente o custo de entrada, permitindo a uma ampla gama de investidores participar em projetos imobiliários lucrativos.
Isto é extremamente importante na hora de pequenos investidores, terem opções interessantes, modernas e lucrativas, quando, no meio da crise argentina, há muito poucas oportunidades certeiras de investir pouco dinheiro ou poupanças, para não serem desperdiçadas pela inflação.
Além disso, a tokenização proporciona transparência e liquidez ao mercado imobiliário. Os tokens, apoiados por ativos reais e registrados em uma blockchain, oferecem uma rastreabilidade completa das transações e da propriedade. Isto reduz as possibilidades de fraude e facilita a compra-venda de fracções de propriedade, contribuindo para um mercado mais líquido e transparente.
No entanto, há também desafios e considerações regulamentares que devem ser tidas em conta. Na Argentina, a regulação das criptomoedas e os ativos tokenizados ainda está em desenvolvimento. Embora estejam a ser desenvolvidos esforços para estabelecer um quadro regulamentar claro, a falta de regulamentação específica pode apresentar um desafio e insegurança para os investidores e os empresários.
A inovação na tokenização e o crowdfunding é impulsionada em parte pela adoção de tecnologias de blockchain. Esta tecnologia não só facilita a tokenização de ativos, mas também fornece uma plataforma segura e transparente para a arrecadação de fundos. O blockchain garante que todas as transações sejam imutávels e verificáveis, o que é crucial para a confiança no ecossistema.
Tokenização da Propriedade vs Financiamento
Quando se tokeniza a propriedade de um imóvel, os investidores adquirem tokens que representam uma fração da propriedade do imóvel. Por outro lado, quando se tokeniza o financiamento para construir um imóvel, remoderlo, ou explorá-lo comercialmente, os investidores adquirem tokens que representam uma fração dos fundos necessários para o projeto, e podem receber retornos baseados nos rendimentos gerados pelo imóvel uma vez construído, vendido ou comercializado.Na tokenização que envolve financiamento para construir, os retornos para os investidores podem vir dos rendimentos gerados pelo aluguel ou venda do imóvel. Na tokenização da propriedade (de difícil ou nula implementação atual na Argentina), os retornos podem vir da apreciação do valor do imóvel e/ou os rendimentos gerados por rendas.
Marco Legal General
A Lei N° 27.349 regula os "Sistemas de Financiamento Coletivo" ou Crowdfunding na Argentina, com o objetivo de promover os canais de financiamento para projetos empreendedores.Quanto à tokenização, o marco legal na Argentina ainda está em evolução. A criação de um token não gera vínculo jurídico explicito, nem garante ou concede direitos ou obrigações normais. Para que haja um vínculo jurídico deve haver um contrato que o garanta. Ou um “smart contract” na blockchain, apoiado por um contrato privado em papel ou realizado ante Escrevano. Além disso, quem realiza a tokenização e disponibiliza o público as representações digitais de valores podem incorrer numa oferta pública de valores negociáveis sem autorização pela Comissão Nacional de Valores mobiliários (CNV).
Tokenização e Crowdfunding no Marco da CNV
A Lei N° 27.349 também concede à CNV a autoridade de fiscalização nos casos que se recorre ao mercado de capitais para o crowdfunding. Este organismo tem poderes para regulamentar os requisitos a cumprir pelos projectos financiados desta forma.A CNV desempenha um papel crucial na regulação dos ativos financeiros na Argentina. A inscrição (ou não) na CNV é uma consideração importante para os projetos de tokenização e crowdfunding. A inscrição pode fornecer uma camada adicional de legitimidade e confiança, embora também possa implicar um processo burocrático e dispendioso.
Tratamento Fiscal
As leis N° 27.430 e N° 27.541 poderiam ter implicações no tratamento fiscal dos tokens imobiliários na Argentina, segundo os detalhes de modificação de leis fiscais e a Lei de Solidariedade Social e Reativação Produtividade no Marco da Emergência Pública.Em um parecer de 2022, a AFIP argentina interpreta que os criptoativos não se alinham com os bens incorpóreos mencionados na Lei N° 23.966, artigo 19 m), pois representam diferentes facetas da propriedade intelectual e benefícios para o avanço social. As criptomoedas são vistas pelo Fisco como uma nova classe de ativo financeiro não tradicional, fundamentado na tecnologia blockchain, que essencialmente encapsula um direito sobre uma soma de dinheiro específica.
A AFIP sugere que as criptomoedas podem ser classificadas como títulos valores dado que possuem características chave similares, como estar registradas em uma blockchain, ser bens homogêneos e fungíveis segundo o artigo 232 do Código Civil e Comercial, emitir ou agrupar-se em séries, e ter a capacidade de serem transadas de forma generalizada e impessoal em mercados financeiros. Concluindo, o Fisco determinou que as criptomoedas são ativos financeiros sujeitos ao imposto sobre os bens pessoais, conforme estipulado nos artigos 19 inciso j) e 22 inciso h) da Lei.
Quanto ao Imposto sobre as Ganhos, consultores apontam que todos os ganhos obtidos pela venda de criptomoedas ou criptoativos estão alcançados.
Projetos de Leis de Regulamentação sobre Criptoactivos
Há vários projetos de leis que fazem referência às transações e transações civis e comerciais de criptoativos, o que poderia incluir a tokenização de ativos imobiliários e o crowdfunding baseado em blockchain em um futuro próximo.Seria benéfico um quadro regulatório claro e flexível, para poder gerar e oferecer publicamente os ativos tokenizados, bem como a ferramenta jurídica utilizada para vincular o token com o bem ou a coisa que se pretende tokenizar, e sua inscrição nos registros de propriedade respectivos.
Esses aspectos normativos podem ter um impacto significativo na forma como se desenvolvem, se financiam e se participa em projetos imobiliários tokenizados e financiados coletivamente na Argentina.
Cenários e perspectivas
As perspectivas futuras para a tokenização e o crowdfunding de projetos imobiliários na Argentina são promissoras, mas dependem em grande medida do desenvolvimento de um quadro regulatório sólido. A regulamentação adequada protegerá os investidores, facilitará o cumprimento dos empreendedores e promoverá a inovação no sector.Em suma, a tokenização e o crowdfunding representam uma evolução excitante no financiamento e propriedade de projetos imobiliários na Argentina. Oferecem muitas vantagens em termos de acessibilidade, transparência e liquidez, mas também apresentam desafios regulatórios que devem ser abordados para garantir o seu sucesso e adoção a longo prazo.
Com a tecnologia blockchain como facilitador, e com regulação adequada, a tokenização e o crowdfunding têm o potencial de revolucionar o mercado imobiliário argentino, proporcionando oportunidades de investimento inclusivas e eficientes. No entanto, é crucial que os stakeholders do setor continuem a colaborar com os reguladores para desenvolver um quadro que promova a inovação enquanto protege os interesses dos investidores e promove a integridade do mercado.
A modo de corolário, destaca-se a relevância que possui para os pequenos investidores a descoberta de opções inovadoras e proveitosas, especialmente no seio da crise argentina. Diante das poucas oportunidades confiáveis para investir pequenas quantias de dinheiro ou poupanças sem serem consumidos pela inflação, convida-se a agir com decisão para identificar e capitalizar essas opções de tokenização e crowdfunding.
Martín Toledano* Advogado (UCA-Argentina), MBA (UComillas-Espanha), e consultor com ampla experiência em criptoativos, blockchain, transporte, certificações e gerenciamento de projetos. e- mail: contacto@ mtoledano. info
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